关注二手房买卖的朋友应该发现了，不少中介把“满二唯一”或“满五唯一”作为房源的一个卖点和优势。
事实上也是如此，除了房价之外，二手房买卖过程中其实还包括其他附加成本，而倘若房源满二唯一或者满五唯一，则能很大程度上节约“附加成本”的开支。
那么满二唯一和满五唯一具体是什么意思呢？又是如何左右购房成本的呢？接下来我们就絮叨絮叨：
一，何为“满二唯一”、“满五唯一”？
“满”的意思，即从获得房屋的那刻起，到目前为止，所持有的时间。但是根据获得房屋的形式不同，持有时间的计算会相应地存在差别：
01，买卖：
比如，倘若是通过“买卖”的方式获得的房产，那么获得房屋的时间以“契税完税的时间”、“房产证登记时间”中，较早的一个时间为起始点，比如：
契税完税时间是2022年3月1日，房产证登记时间是4月1日，那么获得该房屋的时间从2022年3月1日算起；或者房产证登记时间在契税完税时间之前的，以前者为起始时间。
02，继承或赠与：
另外，有些房产不是通过买卖的方式获得的，比如有些是通过继承或者祖辈赠与的方式获得的；
那么该两种情况下以被继承人或赠与人获得该房产的时间算起，而不是从继承人或受赠人办理完完税或房产证登记时间算起，比如：
某房产是老张2002年购买而来的，他赠与给儿子小张的时间是2021年8月22日，那么小张获得该房产后，再次买卖的认定应当是“满20年”，而不是“满1年”。
通过“继承或赠与”两种方式所获得的房产，在“房龄”认定时，与通过“买卖”方式所获得的房产存在本质上的差别，这一点需要注意。
说完了“满二”和“满五”的问题，再来说一下对“唯一”的界定：
简单来说，“唯一”即名下只有一套商品房；但其实如此界定还是有漏洞的，具体来说，“唯一”还有以下条条框框：
首先，范围是以一个“家庭”为单位，“家庭”既包括夫妻双方，又包括未成年子女：
比如，夫妻双方共同拥有一套房产，其未成年的儿子名下还有一套房产，那么任何一套房产都不属于“唯一”房产；等儿子长大成年后，该对夫妻名下的这套房产才变成“唯一”房产。
再者，这里的“唯一”房产仅指商品住宅：
比如某对夫妻名下只有一套商品住宅，但同时名下又有3套沿街商铺、1套公寓和1套宅基地，那么仍认定该夫妻名下的这套商品住宅为“唯一”。
第三，地域范围之内，以“省份”（或直辖市、自治区）为界：
一对夫妻可能在全国范围内，在多个省份有房，比如在上海市有一套、在广西自治区有一套、在山东省有一套，如此在不同省份范围内的商品住宅，在认定时不合并计算，即在上海、广西、山东的这些住宅，均属于“唯一”的范畴。
以上就是对于“唯一”的界定，归结起来就是以一个家庭为单位，包括夫妻二人及其未成年子女，以一个省份为区域，只有一套商品住房的前提下，认定为“唯一”住房。
二，“满二唯一”或“满五唯一”在二手房买卖中是如何左右成本开支的？
二手房买卖过程中，对于卖房人而言，需要缴纳两项费用，即5%的增值税和1%的个人所得税。
但是并非所有情况下，这两项税收都需要缴纳，对于个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税，这就是“满二”的好处。
举个例子讲，假设某房子100万出售，不满2年的，需要缴纳5万的增值税，但达到或超过2年的，无需缴纳这5万的增值税。
对于个税，“满五”且“唯一”的前提下，免征1%的个人所得税。
也就是说，“满二”是免征5%增值税的条件、“满五唯一”是免征1%个人所得税的条件。对于只“满二”而不“满五”或者只“满二”而不“唯一”的，增值税可免，但个人所得税不能免征。
虽说严格意义上来讲，二手房买卖过程中产生的增值税和个人所得税应当由卖房人承担，但在实际交易中，实际上这两项费用一般由购房者代为承担，倘若房子“满五唯一”，那么买房就能省下交易价合计6%的费用，购房成本就低了很多，这就是为什么“满五唯一”成为房源卖点的原因所在。
综上，对于“满二”的房源，无需缴纳5%的增值税，是否“唯一”不重要；
但是如果想同时免征增值税和个人所得税，就需要标的房源同时符合“满五”和“唯一”这两项基本条件，缺一不可。
如果二手房买卖过程中产生的增值税和个税最后都归买方承担，那么为了最大程度上避免“额外”成本支出，不妨选择“满五唯一”的房源；或者退而求其次选择“满二”的房源，虽然仍需要缴纳1%的个税，但能省下5%的增值税。
