商品房预售制度

商品房预售制度对推进房地产开发和城镇化建设发挥了积极作用，但随着房地产市场日益完善，商品房预售制度的不足逐渐凸显。目前商品房预售制度存在的最主要问题是预售资金监管缺位，一些地方对预售资金监管较为松懈，可能被开发商挪用，导致商品房后续建设停滞。

商品房预售制度

商品房预售实行许可制度。预售房产的开发商应当持有合法有效的商品房预售许可证，未取得预售许可证进行预售的行为属于违法，与买受人订立的商品房预售合同应当认定为无效，但在起诉前取得合法有效商品房预售许可证的可以认定为有效。

商品房预售制度法律依据

《《城市商品房预售管理办法》》第五条

商品房预售应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

《《商品房销售管理办法》》第六条

商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。

商品房预售制度特征

预售的商品房必须是作为商品房项目建设的房屋，而不是政府批准的一些社会福利性房屋，或社会保障性、社会救济性质的房屋，也不是一些单位内部自建的集资房或城市居民自购住宅用地所建的等非社会化、商品化房屋。因此，此类房屋具有明显的社会化、商品化和公开销售的特征。

在一些人看来，预售制度已经不适应当前经济社会发展阶段，比如对购房者单方面不公平、由购房者承担房屋不能交付的风险等，呼吁取消；也有人提出，预售制度没问题，要解决的是预售资金监管问题

在商品房预售制度仍将继续存在的现实背景下，可以从四个方面进行调整和完善：

1，加快制定国家层面的城市商品房预售资金监管办法；

2，加快修订城市商品房预售管理办法，提高商品房预售的门槛；

3，落实相关单位或部门的监管职责，强化政府在预售资金监管中的作用；

4，调整购房款付款模式，将现有模式变为购房人按工程进度分期付款的模式

商品房预售制度标准是什么

法律分析：

1、预售商品房的建设用地，应当是已经交付完全部土地出让金，取得土地使用权证书的土地。因为，房屋依附于土地，商品房项目的合法开工建设和合法预售，必须以对该土地的合法使用权为前提。

2、必须持有建设工程规划许可证。因为我国早已公布并实施了《城市规划法》，对城市建设工程实行许可证制度管理。这种许可证制度是一种强制性规范，不是任意性或选择性的。如果房地产开发商忽视这一点而预售房屋，就会使开发商自己尤其是购房消费者面临巨大的风险。

3、按提供预售商品房计算，投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。关于投入开发建设资金已达到工程总投资25％以上的规定，有两个意义：一是建设项目已经实际动工，二是开发商必须自己投入一定的资金。

无论是投入土地的还是投入具体项目施工工程的，都表明开发商有一定的实力和能力，不能完全依赖购房者的房款资金。防止炒买地皮、炒买项目等投机行为。关于已经确定施工进度和竣工交付时间的规定，则是为了保障商品房预售合同的实际、全面履行，到期能够向购房者交付房屋。

4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。商品房预售制度，是商品房交易制度中的一项特别规定。从事商品房预售经营，必须持有两个许可证：即规划许可证和预售许可证。这更加体现了国家对商品房预售行为的严格规范和监督管理的立法意义。

法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十五条 商品房预售，应当符合下列条件：

(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

(二)持有建设工程规划许可证；

(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

房地产专家称坚决不能取消预售制，预售制度的存在是否合理？

预售制度的存在是否合理，要根据实际情况来看，根据目前现实状况，预售制度显然是不合理的，已经不能发挥其积极意义，而且预售制度的存在也不能保证任何时刻都是积极有效的，虽然预售是一种金融模式的创新，但具体问题还要具体分析，预售制发挥积极意义是有前提的。如果摒弃这种前提，只谈预售制，那是不合理的。

1.预售制度在我国存在是不合理的，目前不存在预售制有积极意义的条件

预售制产生积极意义的前提是资金池子一定要具有安全的属性。最起码利益是要在购房者这一边的。但目前却不具备这样的条件。第二个前提是房价必须一直在增长，如果以房价不再增长，那预售制度是没有任何意义的，反而会产生很多不良影响，出现资金周转困难的现象。在这种情况下是不适合开展预售制的。

2.在以前的情况下来看，预售制度存在可能合理，但目前来看，越来越不合理

预售制度并没有降低烂尾楼的产生，反而成为了致乱之源，特别是很多买房人都在抵制预售制，也让预售制度更加不合理，也更加难以维持下去。而且对于预售制的管理也没有那么完善，开发商可以等房子建好之后再进行预售制度，那时候的效果会好很多，可是目前很多房子都没有建好，就开启了预售制度，会让大家产生反感的情绪。

3.商品房预售制是一把双刃剑，其存在合理性还有待商榷

商品房预售值虽然可以在短期内让资金周转速度变快，让资金的利用率变高。而且能够降低资金的使用成本。但目前这种方式发展还不是特别完善，虽然在国外有很多国家都取得了非常有效的成绩，但是并不一定这些成绩就适合我国来使用。我们不仅要借鉴他们的成果，也要借鉴他们的过程。