商品房沙盘与实际不符案例分析

在购买预售商品房时，为了能让购房者更加直观地了解自己将要购买房屋的信息，开发商会在售楼处摆放该商品房项目的沙盘，展示楼盘的区位、建筑外观、朝向、配套设施、小区公共区域规划等等，以吸引购房者进行购买。那么如果沙盘展示和实际建成的小区设施不符，开发商算违约吗？其应该承担什么责任呢？实践中，此类纠纷层出不穷，本周向大家详细解析关于商品房沙盘的法律纠纷解决之道。

1、沙盘在法律上是什么性质？

沙盘展示属于开发商面向购房者发布的广告，因此其应当保证广告的真实性，针对商品房这个特殊的商品，立法机关还专门出台司法解释，规定了如果在商品房的广告中出现的说明和允诺具体确定，并对购房有重大影响的，构成房屋买卖合同的一部分。

2、沙盘展示里有什么“坑”？

第一个坑：周边配套设施展示。

售楼处的最常见的沙盘就是展示商品房项目区位的整体沙盘，沙盘会展示小区周边的一些配套设施，比如公共道路，商场，学校，超市等等，开发商希望让小区尽量看起来便利畅通，也会在宣传中向购房者宣称以后周边的一些规划，但是需要注意的是，这些项目规划范围之外的配套，并非开发商的责任范围，即使开发商信誓旦旦说这些规划必将落地，以后发生了变更或者拖延，开发商也并不承担违约责任。

第二个坑：绿化景观。

沙盘中郁郁葱葱，房屋被绿植环绕，看起来居住环境非常舒适，实际交房时楼房周围的树木却稀稀拉拉，这是购房者最常见的不满之处。实践中却很难维权，开发商会声称绿化率达到了要求，只是植株暂时没有长大。

第三个坑：配套降级。

如今购房者不仅对房屋本身有要求，对小区的公共环境要求也很高，有些沙盘为了营造“高档社区”的氛围，会把小区公共区域展示的非常宜居，比如有步行道、小花园、高级地砖、喷泉景观等等，等购房者入住了才发现，有些东西是以次充好，有些展示则直接消失了。

3、规划红线内的虚假沙盘展示开发商承担什么责任？
如果达到了法律规定的条件，开发商承担违约责任。根据2021年商品房相关司法解释第三条，具体包括三个条件，缺一不可。

1.所作说明及允诺具体确定。实践中法院会结合案件的具体细节来判断该说明是否达到具体明确的标准。

2.内容是对商品房规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。包括房屋本身的位置朝向、户型结构、空间尺寸、规划红线内的附属设施等。

3.对商品房买卖合同的订立和价格的确定具有重大影响。

案例：

2016年在张家港，高先生在某房产公司购买一间门面房，交房期限届满前，高先生到实地查看房屋时发现，他购买的102号门面房正门前3米处南侧是升降电梯，北侧是1.28米宽的大立柱，升降电梯和立柱完全挡住了门面的大门，致使102门面房失去了门面房的意义。

高先生与开发公司签订合同时，售楼处的沙盘模型中并没有垂体电梯和承重立柱，开发商也未就此向高先生明确告知。高先生起诉要求解约。

法院认为该情况影响到实际经营，对102号门面房买卖合同的订立以及价格的确定有重大影响，故房产公司的行为构成了违约，支持了高先生解约的诉讼请求。

4、规划红线外的虚假沙盘展示开发商承担什么责任？

对于规划范围之外的说明和允诺， 并不能按照前述法律规定作为合同的一部分要求开发商履约。在司法实践中，法院也通常会因为这个原因对购房者的诉求不予支持。

案例：

2019年，在盛某与上海某房产公司商品房预售合同纠纷中，盛某在购买房屋时，开发商称周边有一块绿地“童梦乐园”并将其作为卖点，但实际该地块仅作为公共开放的绿地，并非小区内部设施。

法院认为，盛某所述的“童梦乐园”在商品房开发规划范围之外，而非商品房开发规划范围内，也没有合同条款显示房产公司对此予以了明确承诺，故不应视为合同内容的组成部分。其次，房产公司在售房时，对楼盘南面的公共绿化相关事宜进行了告知，并由盛某等签署了不利因素告知书，盛某购房时已知悉系争房屋周边情况。故房产公司的宣传行为虽存在夸大之处，但并不足以构成法律意义上的欺诈。

因此盛某要求房产公司支付未按商品房销售宣传内容履行的违约赔偿金等诉讼请求，法院不予支持。【案号：

但是如果存在虚假宣传情况，可以追究开发商违反广告法律法规的虚假宣传责任。比如根据《房地产广告发布暂行规定》规定：“房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。”因此可以要求行政管理部门对虚假宣传的行为进行查处和行政处罚。

5、律师建议

仔细阅读购房合同条款，慎重签字。很多购房者在签订房屋买卖合同时轻信销售人员的承诺，或者被销售人员所谓的“只是走个流程”的说法欺骗，没有认真查看合同内容就进行了签字。而在司法实践中，法院会认为购房者作为一个完全民事行为能力人，应该对自己签字的行为承担一定的风险和责任，因此建议购房者在购买房屋时有必要仔细审查，对房屋周边进行查看，对于销售人员的说法要通过有关部门对周边设施建设情况进行印证，避免落入虚假宣传的陷阱。