一般情况下，根据楼盘的用途不同可分民用和商用，根据楼房的高度不同又分为低层、多层、中高层、高层和超高层。规范规定：1—3层称低层、4—6层为多层、7—9层为中高层、10层及以上为高层、总高度为100米以上为超高层。
对于什么是小高层，在建设部有关规定中，没有小高层这个概念，它是人们的通俗叫法，具体什么是小高层没有约定俗成的概念。
对于什么是小高层，在现实生活中，通常人们把普通住宅中建筑高度不超过19米的6层及以下称为多层，大于等于19米，小于36米的7—11层的楼房称为小高层。
对于什么是小高层，也就是说在通俗叫法中小高层住宅一般指7层-11层的住宅（广义指7-18层），平面布局类似于多层，一梯两户且公摊面小。市场价格楼层越高越贵（顶楼除外）。
随着社会的发展很多城市广义上把18层及以下的住宅也称为小高层住宅，12层-18层的多为两梯三户或两梯四户。市场价格楼层越高越贵（顶楼除外）。
小高层特点
一般而言，小高层住宅主要指7层~11层（广义特指7—18层）高的集合住宅。从高度上说具有多层住宅的氛围，但又是较低的高层住宅，故称为小高层。对于市场推出的这种小高层，似乎是走一条多层与高层的中间之道。这种小高层较之多层住宅有它自己的特点：
（1）建筑容积率高于多层住宅，节约土地，房地产开发商的投资成本较多层住宅有所降低。
（2）这种小高层住宅的建筑结构大多采用钢筋混凝土结构，从建筑结构的平面布置角度来看，则大多采用板式结构，在户型方面有较大的设计空间。
（3）由于设计了电梯，楼层又不是很高，增加了居住的舒适感。但由于容积率的限制，与高层相比，小高层的价格一般比同区位的高层住宅高，这就要求开发商在提高品质方面花更大的心思[1]。
小高层优点
第一，小高层住宅可以发挥多层住宅平面布局的优点，如南北朝向，而且在采光通风方面则更有优势一点，空气质量、景观质量一般优于多层。
第二，小高层住宅的建造成本较多层住宅增加的比较有限，没有增加过多的购买负担。
第三，小高层住宅一般采取一梯两户的格局，避免了高层住宅的有部分房屋朝向不好的问题。
第四，小高层住宅较一般住宅的建筑质量有较大的提高，施工质量和住宅的使用寿命都较以往砖混的多层住宅更高一些
狭义上小高层是指层数为7层至11层的住宅，广义上18层以内也都称小高层，其平面布局类似于多层住宅。它的特点是方便的同时又能给生活一种新的高度。小高层作为—种住宅建筑形态，不论在开发或者平面设计中均有其独特的优点：
首先是因为小高层开发能够节约用地。和其他城市相比，港城土地资源十分丰富，但在寸土寸金的土地增值大环境下，节约开发用地也成为开发商家们—种新的开发理念。在楼盘开发中，小高层住宅既可以达到一定的建筑容积率，同时又较多层住宅极大地减少了建筑占地面积，从而以更多的土地用于绿化环境，创造舒适的居住外部空间。
其次，小高层符合人体尺度。建筑过于高大，给人以一种缺乏人情味的感觉，而小高层住宅从底层入口到顶部的造型设计可以做得相对多层和高层更有机统一，既可以使得细部设计清晰可见、又可在总体环境上创造出更宜人的居住空间。再次，小高层为行动不便的人们创造了—个方便、舒适的生活空间。最后小高层住宅有利于开发，不但可有效节约交通面积，提高实用面积比例，同时结构也较高层住宅简单，建设周期短，便于资金周转。
对小高层住宅的看好，并非是人们仅追求一时时髦。不难预测，在土地价格不断攀高，小高层建筑将成为今后城区楼市的主流。近两年，随着我市经济的高速稳定发展，人民的生活逐步得以改善，在吃好，用好的同时，越来越多的港城百姓开始把住作为改善生活的第一需求。
一方面受近两年我市房地市场高速发展的影响，很多市民住房观念也发生了很大的变化，追求自然、舒适成了人们选房的首要因素。
另一方面，由于房地产市场的不断升温，作为制约房地产发展最关键的土地也开始全面的升值，很多开发商不得不在楼盘的精心设计上下功夫，以求得标新立异。所以说，如果开发商不注重自己的品牌，不创造自己的特色和优势的话便会失去顾客，失去市场。
