楼层住宅净高，指楼面或地面至上部楼板底面之间的最小垂直距离，也就是购房者通常可以在室内直接测量到的高度，是属于购房者入住后真正可以使用的高度空间。通常情况下，住宅净高+楼板厚度=层高。
住宅净高
自从《住宅项目规范》第五稿公开征求意见的通知发出后，买房人惊喜地发现，相对于以前的要求，规范更加细致，人性化的要求更高了。比如根据新规范4.1.2 条规定，新建住宅建筑的层高和室内净高应符合下列规定：
1 层高不应低于3.00m；
2 卧室、起居室的室内净高不应低于2.50m，局部净高不应低于2.10m，且局部净高低于2.50m的面积不应大于室内使用面积的1/3；
3 利用坡屋顶内空间作卧室、起居室时，室内净高不低于2.10m的使用面积不应小于室内使用面积的1/2。
4.1.11 厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m
首先看层高三米的要求，与1986年开始执行的住宅层高不能低于2.80米的要求相比，增加了20厘米。这同样是人性化的需要，因为，近三十五年来，中国居民的平均身高都有了很大的提升。据国家卫健委的《中国居民营养与慢性病状况报告（2020）》数据显示，近年来，我国居民的平均身高持续增长。在1985年至2019年这35年间中国男性平均身高增长将近9厘米。层高要求的增加，有利于提升居民的居住舒适度。
其次，需要提醒买房人注意一点的是，本次征求意见稿中提到“卧室、起居室的室内净高不应低于2.50米，局部净高不应低于2.10m”。这是由于高层楼房采用的是框架结构，低楼层的住房中，室内横梁较大，占用了空间。横梁与地面的高度不低于2.5米将是符合规范要求的建筑。
因此，买房之时，一定得多问上几句，房间内是否有过高的横梁。如果真的净高只有2.5米，甚至局面只有2.1米，会有压抑的感觉。
影响住宅净高要素
1、吊顶高度
吊顶高度是影响住宅净高的因素之一，它会占用室内一定的高度，所以会影响到层高。但是由于吊顶系统的设置不同，所以占用高度并不是非常多，一般是在50毫米到一百毫米之间。
2、地面找平或架空地板高度
住宅净高也与地面找平，还有架空地板高度有很大关系，由于在结构找平上，各个施工人员的水平都不一样，所以，对于住宅净高影响程度也不一样。对于优质的施工团队来说，这方面基本没什么影响，但如果是平整度控制不好，则会出现30毫米到50毫米的，而住宅净高也就被其所影响。
3、层高因素
住宅净高也受层高所影响，这方面是最基础的，只有楼层的层高高，其净高才有选择的范围。另外，水管以及电线等相关材料，施工时也会影响房屋的净高。但如果设计合理的话，对于净高影响并不是非常大。
5、梁板厚度要素
有些房屋使用的梁板非常后，所以安装之后便会出现占用空间过大的现象。所以，我们在设计的时候，可以按照开建跨度来决定，一般是在600毫米到1000毫米 之间。
