对于我们很多人来说房子是生命中最重要的东西之一，很多人总是把房子的价位看在首位，以为只要房价单价便宜就是赚到，这种想法太过于前面。同等区域、同等地段的房子价格如果相差太大，就要慎重考虑了，因此，为自己选择一个好的楼盘一个好的楼层一个好的户型，其重要性不言而喻，大家在买房子的时候要多多的注意，谨防自己日后被骗。
一、地段
“地段，地段，还是地段”。李嘉诚选地段，你选什么？抛出这个问题，其实是在问购房者的核心需求是什么。
很多购房小白对于买房这件事一头雾水，不知道从哪里着手，这也是我最初的感受。解决这个问题最快的方法就是，马上去两三个售楼处看一下。
是的，你什么功课都不用做，也不要立马要买，自行前往或者由中介带看2-3个楼盘，这时你就会对楼盘有个初步的认识。当你迈出第一步，我们再来继续探讨以下问题。
（一）选类型
目前，住宅市场上主要分期房、现房、二手房三种类型。不同类型的房子各有利弊，无论怎么选都要从自己的需求出发。下面对三者做简要分析。
现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。 只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。
二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对房地产开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易三级市场的俗称，包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。
如果你选择了期房，这里又有两种类型，毛坯和精装修，二者区别如下。
精装房，是指开发商交房时，已经对房子进行了全面装修，业主只要添加些家具等物件，就可以入住的房子，又称“成品房”。精装房注重的是每一个细节部分的推敲，大到房屋整体空间结构、装修风格的选择，小到一个螺丝钉的样式选择，都很讲究。
以上内容尽可能在看房初期就作出选择，方便在单一领域发力。当然，看房的过程中也会有摇摆，这很正常，总之，多看多对比，理想中的房子会在心中越发清晰。
（二）选区域：
市中心vs近郊区vs郊区
一个城市很大，到底买在哪里？从宏观上可以分为市中心、近郊区和郊区，房价呈递减状态。但实际上城市既有行政分区也有片区划分，如何选择还是要根据自己的需求。
比如，根据工作地点，选择离得近的楼盘。如果以家庭为单位买房，且双方工作地点距离较远，可以在两个单位折中的地带选择，考虑到工作的变动性，也可以先满足一方的需求。
在这一环节，如果不知道如何选，可以做排除法。先删掉一定不会选的区域，在缩小的范围内再做对比选择，最终选出最适合的区域。在实际操作中，也不必一下子就锁定唯一的区域，可以保留两三个区域，结合其他因素综合选择。
需要警惕的是，慎选郊区的房子，在能力范围内尽量选近郊区或者市中心的房子，毕竟核心地区的房子保值率高。
（三）选要素
地段vs学区vs配套vs交通
没有完美的房子，如果有，那么价格肯定也很“美丽”。对于普通刚需购房者来说，地段、学区、配套、交通等买房要素，必须要有所取舍，一套房子能满足2-3个要素就不要犹豫了。
刚需并不是说质量差，而是满足各方面条件。满足人类生活紧迫的需求，但是却不过分要求弹性需求。简单地说基本需求就是温饱，生活等。因此，住房自然在其中，对于没有房子或是租房的人们来说，能拥有一个属于自己的房子是一种刚性需求，刚性需求其中一个意思就是基本需求。
需要注意的是，不管是第几套房子，学区是一个不能忽视的因素。可以不选最好的小学、初中，但是小区周边一定要有较近的学校，哪怕不考虑小学和初中，也要考虑一下幼儿园。另外，如果有小孩或者家中有老人同住，要注意下附近的医院。离医院近，关键时刻能救命。
（四）选产品
市场上，现有高层、小高、洋房、叠拼以及联排/别墅这几类产品，价格依次递增，稀有性依次递增。高层产品价格最实惠，但是刚需购房者可以适当考虑以下小高和洋房，因为高层楼房住得时间久了，未来可能存在各种隐患。
在建设部有关规定中，没有小高层这个概念，它是人们的通俗叫法，对于小高层住宅具体几层没有约定俗成的概念。一般情况下，根据楼盘的用途不同可分民用和商用，根据住宅建筑层数不同又分为低层、多层、中高层和高层。
有关房子的类型分为很多种，除了一些高层还有小高层之外，洋房更是比较受欢迎，因为楼层并不是很高，但是居住的质量以及采光都是很不错的，所以在购买房子之前，应该要多了解有关房子的类型，想要知道洋房是什么类型的房子，可以看看下面的介绍。
随着当代社会经济水平的稳步提升，人们的生活质量也有了明显提高，如今，越来越多的人都买得起别墅了，例如联排别墅中的一户，目前，很多乡镇上都有联排别墅的身影，这也吸引了很多人前来购买，那么究竟联排别墅是什么意思呢？下面小编就带大家一起去看看吧！
二、看楼盘，到底看什么
如果你完成了第一步，确定了自己的选房范围，那么接下来就是带着问题去踩盘了。过来人都说要多看几个楼盘，但是我们去楼盘，到底要看什么呢？本部分内容，主要适用于新楼盘（期房）。
（一）看五证
这必须是第一步，没有五证别的就免谈了。五证房地产商在预售商品房时必须具备的证件，只有证件齐全才有资格售卖。无论是交首付款，还是认筹阶段，必须要验证这五个证件，证件全称如下，前三个证件看着有些相像，一定要对照着开发商的证件认真辨别。
1.《建设用地规划许可证》
建设用地规划许可证是经城乡规划主管部门依法审核，建设用地符合城乡规划要求的法律凭证，建设用地规划许可证指的是建筑商跟政府相关单位申请在土地被征或者划拨前，经过相关管理单位确认过建设项目的具体地点以及符合规划的凭证，也是建筑商用地的法律凭证。
2.《建设工程规划许可证》
建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。
3.《建筑工程施工许可证》
4.《国有土地使用证》
《国有土地使用证》是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护，国有土地使用证办理对象主要是各类规划区内的房改房和经济适用房。2015年3月起，全国停办旧证，统一发放不动产权证书。
5.《商品房销售（预售）许可证》
《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市住房和城乡规划建设局，证书由省住房和城乡建设厅统一印制、办理登记审批和核发证书。
拿到预售许可证的楼盘，通常可以在相关城市网上房地产查询详细信息，包括住宅套数、住宅面积、可售和已售房源等详细信息，该网站也可有效应对开发商的捂盘行为，现在房地产所有签约信息都公开上网，一查便知。（注：网上信息略有延迟）
（二）看开发商和承建商
毫无疑问，全国知名的大开发商比小开发商更保险。一方面，可以从全国排名，看该开发商的实力；另一方面，可以从全区全市全省，看开发商在附近区域开发楼盘的质量和口碑。两者相互印证决定是否买该开发商的房子。另外，本地开发商也可适当考虑。
光看开发商还不行，还要看承建商。这一点，容易被很多人忽视。楼盘是开发商投资的，但是建房子的是承建商，承建商的资质如何决定了房子的建筑质量。因此，要关注以下承建商，多途径搜索承建商的品质如何。
（三）看沙盘
每一个售楼处都会有一个高大上的沙盘，周边配套、学校、商场、医院、火车站等等都会列出来，距离大城市也会列出来，包括各种商圈和规划。总之，每个沙盘都是以这个项目为中心来测距，并且包装周边配套有多好，但是你千万别被沙盘蒙蔽了双眼。
1.不要看标距，要看实测距离
很多距离都是虚值，为了让你感觉距离市中心很近，把车距改成直线距离，或者把项目位置距离市区的边缘区，显得很近，这些都是不准确的，尤其是新盘，虚标距离很严重。
2.不要轻信规划，要看建设进度
相关规划可以查询城市住建局网站确定，不能听信开发商的一家之言。关于学区要知道的是，楼盘交付以后才能确定学区，通常是按距离划分学区，因此要格外警惕打着学区房名义为卖点的开发商。
不被沙盘蒙蔽双眼，最有效的方法就是，开车/走路在楼盘附近转一转，实际情况一目了然。
购房者去售楼处看房时，第一个接触到的就是沙盘，沙盘是楼盘规划的缩影和模型，但同时也是开发商不惜重金去包装楼盘的第一环节，据说一个高档楼盘的沙盘据说要花掉几十万的制作费用，到售楼部销售员他第一时间就带你去到沙盘，但由于销售员他说的东西会比较快，你可能也会记不住，具体你的思路也不会清晰。
（四）看样板间
不管精装修还是毛坯房，售楼处一般都会准备样板间。样板间是开发商包装出来的“糖衣炮弹”，很多看房比较少的人一到样板间，就被开发商的精装修搞得头晕目眩，尤其是精装修的楼盘，看样板间一定要注意：
1.装修标准很重要装修标准是开发商跟你承诺的，是几千块/平米的装修标准，整体的装修标准按照你的面积来计算，最后得出大概的装修费用是多少。如果是2000块的装修标准，100平米的话，那就是带20万的精装修。这个钱到底划不划算，只能是见仁见智了。
带装修的话整体价格高，对价格敏感的人来说就买不起了，而且20万自己装修或许也花不了这么多钱。如果预算稍高的话，可以选择开发商的精装修，他们选择的产品一般都不错，大型开发商的装修产品因为统一采购价格低，比你自己买要划算。中小开发商的装修标准就不确定了。
2.交付标准要问清楚交付标准这个指的是房屋装修都包括哪些内容，一般来说主要是地板、墙面、管线、水电气暖等硬装，部分会带家具，但是你看到的沙发、灯具、厨卫、餐桌、电视、冰箱、窗和床上用品、窗帘等软装，大概率是不带的，这些要问清楚。
有的样板间是临时搭建的，有的样板间建在实体楼上，后者更具有参考性。如果样板间建在实体楼上，又想选择购买低楼层，那么可以在一天内的不同时间（早晨、中午、傍晚）多去几次样板间，实地考察一下房间采光情况。
打算买房的人都会先去楼盘看看，去过的人都会发现，开发商带你看户型的样板间，就觉得自己也想装成样板间那样。但是自己家以及亲戚朋友家的装修钱也花了，还是一样弄不出样板间的那种五星级酒店的效果，想知道原因吗？
（五）看户型图
期房正在建设中，看不到实体楼，只能好好看看户型图。在这里需要注意的是，不看楼层平面图只看户型图，相当于白看。楼层平面图简单地说，就是一个楼层的各个房间、电梯间、楼梯间、消防设备等怎么布置的、其位置相互关系是怎么样的。关于楼层平面图，这其中也有很多猫腻，存在影响通风、采光等潜在影响因素。
1.看户型是否方正
方正户型有利于提高空间利用率，而奇形怪状或拐角则会占用实际居住面积。有条件的话，尽量选正方型或对称型房屋，也就是我们常说的方正户型。
大多数买房人在买房的时候都看过户型图，但是真正看懂的也没多少，往往在置业顾问的“忽悠下”直接去看了样板房。但是户型图真的很重要！购房者都知道“行不行，看户型”的说法。辛辛苦苦攒钱买房，但是不知道户型图怎么看真令人苦恼。
2.看采光和通透
这里就要牵扯到两个更专业的术语了——进深、开间。进深，是指户型南北之间的距离。开间，是指户型东西间的距离。开间过小进深过大，房屋的采光一般都不好，同时也会影响通风效果。
而开间过大进深过小，采光通风是好了，但室内的温度、湿度却不固定了。经验总结，开间和进深的比例介于1:1.5之间会比较合适。我的理解是，房间不能太长、太扁，接近于正方形比较好。
采光应该是大部分人选择楼层的标准了，买房子买的就是一个舒适舒心，好采光会让房子的价值得到彰显。因此不少购房者在买房的时候喜欢算一算哪个楼层是不存在采光遮挡的。这样可以帮助购房者快速锁定要买的房子楼层。
（六）看不利因素
这一条是很多人容易忽视的一条。开发商对新房的红线内外不利因素公示，往往遮遮掩掩，点到为止，但是这些因素会导致严重贬值。对不利因素公示栏一定要做到：
一是拍照留存保留证据；
二是一字不落地认真阅读；
三是搞清楚不利因素意味着什么；
四是对于已经出现的重要的不利因素，要亲自去看、去体验，以验证公示上的文字描述是否准确，去验证不利因素对于项目的确切影响。
商品房周边不利因素通常是指商品房项目用地范围的边界(即俗称的规划红线)内外，对购房者的居住舒适度存在负面影响的客观存在，通常情况下，此类不利因素虽不至于直接影响居住目的的实现，但仍然会对居住者生活或是对居住者生理、心理产生一定的负面作用。
房子无小事，无论是买房卖房，还是住房租房，难免会遇到可大可小的经验盲区，对于“红线内外不利因素”买过房子的人大概都知道这个东西，也有可能部分人在买的时候根本没注意过它，或是不在意其展示的内容，“红线内外不利因素”其实是销售案场必备的展示物料。
（七）其他
以上六个方面是必须重视的六个大的方面，其他因素可以参考以下列表，一个一个问题问清楚。
楼间距国家标准，是一最低住户窗台部分为基础，从冬至这天这家住户是否能有效的享受阳光的时间来作为标准。楼间距不是一个固定的数字，因为楼层不一样间距肯定也是不一样的，楼间距要从两个方便来看，一个是前后间距，另一个是左右间距。
如今的房屋不仅仅只是用来遮风挡雨的，很多购房者买房时还希望房屋能居住得舒适。在挑选房屋的过程中，除了地段、配套、户型外，楼盘绿化率和绿地率开始受到广大购房者的重视，并成为衡量小区品质的重要标准。
公摊即谓公摊面积，是分摊的共有建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积，对于公摊面积的处理，我国尚无明确法律法规出台，因公摊面积的不明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。
很多人在买房的时候，并没有意识到房子朝向的问题也会带来烦恼。房子的朝向不好，住进去后，只能追悔莫及。现在还是有很多购房者不是很清楚房子朝向到底有什么不同，下面我就为大家详细介绍房子什么朝向最好。
住宅的高度可以用“米”或“层”来计算，净高层高的关系可以用公式表示为“净高=层高-楼板厚度”，层高是指下层地板面或楼板上表面(或下表面)到相邻上层楼板上表面(或下表面)之间的竖向尺寸。净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。
现实中，许多小区物业，费收的高，事做的少，收费不公开。有些时候，物业费交的实在憋屈，自己辛辛苦苦攒的钱，却买不到相应的服务。其实，法文早有规定，物业收费要遵循合理、公开、质价相符的原则。
对于腰线层，相信很多朋友不再陌生。我们去购买房子的时候，一般也会关注是不是腰线层。腰线是开发商为了楼的美观做的装饰，看起来更好看一点，更加有层次感，腰线的位置没有特别的要求，有些楼栋可能有很多条腰线，有些楼栋可能没有腰线。
政府根据生源情况划分在制定的地域划分出一个范围，而这个范围内的物业、房产，就叫做学区房。如果买的房子正好在学区房的范围内，那么的孩子就可以免试就读附近的小学，它最重要的一个标志也就是价格比较贵了，那么学区房是如何划分的呢？
三、省钱省心，你愿意做多少功课
一套房子动辄上百万，购房者都想省钱又省心。但是，以我的经验来说，捷径只有一条，那就是：无休止地做功课。都说买的不如卖的精，但正是因为如此才要多做功课，避免沦为韭菜。买房做功课不仅仅是为了省钱，也是为了做到心中有数，不必被人牵着鼻子走。
（一）什么时间买房最便宜
1.对于刚需者，只要能付得起首付，当下就是买房的最佳时机
刚需者是相对于投资者而言，因为有自住需求，所以越早上车越好。不要去考虑房价的涨跌，之前钱够了房子符合自己的需求，就不要犹豫。买房以后，或许房价下跌会让人懊恼，但是要知道如果错过，打工人承担不起房价上涨的成本。
2.项目首期开盘，6月和12月，或许有惊喜。
第一，一个新楼盘它的最初定价是为了测试买家的接受度，会采用低开高走的定价方式，首期开盘价格会比较低，然后用这个价格去测试一下市场的接受度，如果效果好，后期就会把价格拉高。一般每次调价的幅度会在3%到5%之间。
第二，每年的6月和12月开发商要做考核计划，所以为了完成任务考核，项目公司会适当的把价格下调。如果有看中的楼盘，而且时间上也吻合，这个时候可以下手，要时刻关注市场信息。
（二）如何关注楼盘信息
1.看房APP
当你有了买房需求，就要长期关注楼盘信息。前期，可以下载贝壳、安居客、房天下等多个app时不时地刷一刷楼盘信息，从整体上掌握一个城市的楼盘总量、区域分布、均价、精装/毛坯等情况。
2.中介朋友圈
如果账号登陆了看房APP，很快会有各种中介联系你，多加几个中介的微信没什么不好，他们手中通常有着楼盘的最新信息。中介的朋友圈还会经常放出特价房、抵账房、楼盘活动等内容，时效性可能比楼盘的置业顾问的朋友圈还强，可以作为参考。
（三）要不要通过中介买房
直接到售楼处找置业顾问买还是选择中介买？哪种渠道更便宜？中介会不会赚我的钱？关于这个话题，里面有很多门道，一言两语也表述不清楚，在此只做一个对比分析，大家见仁见智吧。
（四）贷款购房所需材料（仅供参考，具体以楼盘要求为准）
1.公积金贷款
公积金贷款需满足一定条件，通常公积金账户要满一年，贷款额度为账户金额的15倍，具体额度测算标准不同城市各有不同，实际额度可提前到公积金管理中心查询。
公积金贷款是指缴存住房公积金的职工享受的贷款，公积金贷款因房贷利率比商业贷款低而受到购房者青睐，但并不是所有购房者都符合住房公积金贷款条件的，国家规定，凡是缴存公积金的职工均可按公积金贷款的相关规定申请公积金贷款。
二手房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的专门用于购买二手房的房屋抵押贷款。
2.商业贷款
商业贷款利率比公积金贷款的利率高，一要确保征信无问题，二要有足够的还贷能力。考虑到通货膨胀，要合理利用杠杆，根据还贷能力选择首付款和还贷计划，还贷方式有等额本息和等额本金两种方式。
商业贷款又称个人住房贷款，是中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行，为城镇居民购买自用普通住房提供的贷款，执行法定贷款利率。北京市多家商业银行都有此项业务，如建行、农行。申请贷款手续也基本一致。
（五）购房流程
购房方式有两种：全款和贷款。全款买房手续简单就不说了，只说一下贷款买房流程：确定楼盘-确定楼层和房间-交定金-一周内交首付款-网签前缴纳维修基金一周内网签-递交贷款材料-等待银行放贷-放贷后办理抵押-拿不动产登记证明。房子交付后，缴纳契税并凭不动产登记证明换取房产证。
